REGLAMENTO DE CONDOMINIO
TITULO PRIMERO
DERECHO Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS O CONDÓMINOS
ARTÍCULO 1º.- DISPOSICIONES PRELIMINARES.- Para los efectos del Régimen en Condominio constituido sobre el “PROYECTO” se establecen para efectos explicativos, las definiciones siguientes:
ADMINISTRADOR.- Será la persona física o moral que llevará a cabo las actividades operativas del condominio de conformidad con las facultades y atribuciones que al efecto le determine la Asamblea o el Consejo Directivo en los términos de este Reglamento.
ÁREA COMÚN.- Significará aquéllas porciones de la propiedad respecto a los cuales todos los propietarios tienen un derecho común indivisible.
ÁREAS DEPORTIVAS.- Serán aquéllas áreas comunes que se considerarán fraccionadas o separadas para el único efecto del pago de cuotas de mantenimiento o cualquier otra que así determine la Asamblea de Condóminos a propuesta del Consejo Directivo.
ÁREA EXCEDENTE.- Significará toda porción o porciones de terreno que, ubicadas dentro del Condominio, no formen parte expresa del mismo por habérsela reservado los vendedores originarios del inmueble, pero que dichos vendedores o actuales propietarios están obligados a los pagos que se requieran de igual forma que los condóminos.
ÁREA PRIVATIVA O UNIDAD.- Significará el bien o bienes de uso exclusivo o privado.
ÁREA RESTRINGIDA.- Se referirá a las áreas comunes destinadas a la operación del proyecto y a los lugares en que se encuentren los bienes, instalaciones o equipo necesarios para su funcionamiento.
ASAMBLEA.- Significará la reunión de los propietarios o condóminos quienes deberán ser convocados mediante una publicación en un Periódico de los de mayor circulación en el Estado de Nuevo León, con la anticipación debida y mediante el contenido del Orden del Día respectivo.
BIENES COMUNES.- Se referirá a aquellos bienes respecto de los cuales todos los propietarios tengan un derecho común indivisible.
CONSEJO DIRECTIVO.- Significará la agrupación de personas designadas por la Asamblea que se encargarán de cumplir las disposiciones de la Escritura Constitutiva, del presente Reglamento, del Reglamento de Diseño, Construcción y Buena Vecindad y de otros Reglamentos que expida y apruebe la propia Asamblea y las determinaciones particulares de la Asamblea.
DERECHO COMÚN.- Significará el derecho de cada propietario sobre los bienes y áreas comunes, determinado conforme al porcentaje de indiviso que represente su área privativa en los términos de la Escritura Constitutiva.
DESARROLLO O PROYECTO.- Significa la totalidad del inmueble en condominio que comprende áreas y bienes comunes.
(DEBE DARSE A CONOCER LA EXTENSIÓN DEL EXCEDENTE Y EN SU CASO QUE LOS DUEÑOS TAMBIÉN PARTICIPEN EN LOS GASTOS DEL CONDOMINIO)
DESIGNACIÓN DE ÁREAS PRIVATIVAS.- Significará la identificación de las mismas por medio de números, letras, nomenclaturas o combinaciones de los mismos o cualquiera otra designación que se adopte.
ESCRITURA CONSTITUTIVA.- Significará la Escritura que contiene la Declaración Unilateral de Voluntad Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
GASTOS COMUNES O CUOTAS.- Significará las cantidades para cubrir los gastos de administración, mantenimiento, conservación y operación de bienes comunes y servicios generales y una reserva razonable para tales propósitos que serán en mensualidades.
LEY.- La Ley del Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Nuevo León, publicada en el Periódico Oficial de fecha 2 de abril de 1993-mil novecientos noventa y tres.
OBJETIVO DE LOS PROPIETARIOS AL ESTABLECER EL RÉGIMEN DE CONDOMINIO EN LA COLONIA “SAN AGUSTÍN CAMPESTRE”: LO CONSTITUYE EL OBTENER UN MEDIO AMBIENTE QUE SATISFAGA INTEGRALMENTE SUS REQUERIMIENTOS DE CONVIVENCIA ARMÓNICA, PRIVACIDAD, TRANQUILIDAD, SEGURIDAD Y COMODIDAD DE ACUERDO CON LA VIDA CONTEMPORÁNEA, A UN COSTO RAZONABLE, POR LAS VENTAJAS ECONÓMICAS QUE BRINDA EL RÉGIMEN DE CONDOMINIO.
OCUPANTE O USUARIO.- Toda persona física o moral que por cualquier circunstancia use u ocupe todo o en parte alguna área privada o de los bienes o servicios comunes.
PARTE ALÍCUOTA.- Significa el derecho y obligación proporcional de los condóminos sobre los bienes comunes referidos en porcentajes.
PROINDIVISO.- Significa que no hay división material de partes.
PARTICIPACIÓN.- Significa que el porcentaje que cada área privativa representa en relación al área privativa total del condominio. La participación servirá de base para determinar cuantitativamente, en cualquier aspecto, los diversos derechos y obligaciones de los propietarios en el desarrollo o proyecto. El porcentaje de participación de cada área privada ha quedado determinado en la sección correspondiente de la Escritura Constitutiva.
PLANOS.- Son los documentos gráficos, que comprenden la totalidad del desarrollo o proyecto y los particulares que se refieren a las áreas privativas.
PROPIETARIO O CONDÓMINO.- Es la persona física o moral que es propietaria y legítima poseedora de una o más áreas privativas en el condominio.
REGLAMENTO.- El conjunto de normas y disposiciones contenidas en este instrumento que regulan el funcionamiento, operación y administración del condominio. El presente reglamento es de observancia obligatoria para todos los propietarios, ocupantes y usuarios del Desarrollo habitacional Fraccionamiento “SAN AGUSTÍN CAMPESTRE”, para todo lo no previsto expresamente en las definiciones a que se refiere el Artículo anterior, deberá tomarse en cuenta lo que establece la Ley.
CAPÍTULO I
EN RELACIÓN A LAS ÁREAS PRIVATIVAS
ARTÍCULO 2º.- Los propietarios podrán usar, gozar y disponer de su propiedad privativa sin mas limitaciones que las establecidas en la Ley, las consignadas en el presente Reglamento, en el Reglamento de Diseño y Construcción, en el Reglamento de Buena Vecindad y en los Reglamentos o determinaciones particulares que expida la Asamblea. No obstante que en este Reglamento se establecen por separado el Reglamento de Diseño y Construcción y el Reglamento de Buena Vecindad, éstos se podrán contener en un sólo ordenamiento.
ARTÍCULO 3º.- Cada propietario podrá trasmitir el dominio o gravar su propiedad privativa, sin que para ello requiera el consentimiento de los demás propietarios, pasando en consecuencia a ser condómino el adquirente o comprador respectivo.
En los contratos de promesa de compra venta, de compra venta con reserva de dominio o cualquier otro que implique la enajenación de los derechos de propiedad, el promitente comprador o el adquirente, en su caso, tendrán los derechos y obligaciones de propietario a partir de la fecha en que el Consejo Directivo sea formalmente notificado de la operación de que se trate.
Sin embargo, el promovente vendedor, el vendedor y el enajenante en su caso, seguirán siendo solidariamente responsables frente a los condóminos del cumplimiento de todas las obligaciones que correspondan al propietario hasta que legalmente dejan de serlo.
Ningún propietario podrá enajenar o ceder los derechos respecto a su área privativa, si no está al corriente en el pago de las cuotas o de cualquier obligación que le corresponda.
ARTÍCULO 4º.- Las áreas privativas, tal como se encuentran descritas en la Escritura Constitutiva, son indivisibles y, en consecuencia, no serán fraccionadas, cedidas o enajenadas parcialmente, a menos que lo autorice la Asamblea; sin embargo una área privativa puede pertenecer proindiviso a varias personas, cuando expresamente lo autorice la Asamblea mediante declaraciones generales o particulares.
ARTÍCULO 5º.- Los propietarios podrán conceder por cualquier título el uso o goce temporal de sus áreas privativas previa la inscripción o registro del(los) documento(s) o contrato(s) mediante el(los) que se conceda dicho uso o goce ante el Consejo Directivo quien en su caso deberá hacer las anotaciones en el Libro de Registro correspondiente. El ocupante o usuario se obligará a usar el área privativa respecto así como las áreas de que conste el Condominio en la forma y términos que establece la Ley, el presente Reglamento, el Reglamento de Diseño y Construcción, el Reglamento de Buena Vecindad y los demás Reglamentos que al efecto expida la Asamblea.
Queda entendido que para el efecto de fijar la responsabilidad del cumplimiento de las obligaciones consignadas por la Ley, por este Reglamento, o por los que expida la Asamblea se considerará que el único responsable, frente al Condominio en su totalidad o frente a cada uno de los demás propietarios lo será cada propietario y por tal virtud, éste no podrá oponerse al cumplimiento de sus obligaciones ni substituir total o parcialmente su responsabilidad en terceras personas, aún cuando éstas tengan el carácter de inquilinos o de simple usuarios u ocupantes de alguna área privativa.
ARTÍCULO 6º.- Los ocupantes o propietarios usarán sus áreas privativas en forma ordenada y tranquila y sin lesionar o menoscabar los intereses de los demás propietarios. No las destinarán a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres, ni efectuarán obras o actos que comprometen la solidez, seguridad, estética del Condominio, ni incurrirán en omisiones que produzcan los mismos resultados.
ARTÍCULO 7º.- Cada ocupante o condómino estará obligado a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento los servicios e instalaciones que use, conforme a su naturaleza, y deberá abstenerse de todo acto, aún en el interior de su área privativa, que dañe la operación o el uso de los servicios o instalaciones generales.
ARTÍCULO 8º.- Los ocupantes o condóminos deberán permitir el paso o acceso a través del área que ocupan, a las personas que con autorización del Consejo Directivo o del Administrador se encarguen de efectuar la reparación, revisión o mantenimiento que se requiera para el buen funcionamiento del Condominio, así como a las personas autorizadas por la Comisión Federal de Electricidad, Agua y Drenaje de Monterrey u otras dependencias semejantes para dar mantenimiento, reparación o reposición de sus equipos, tuberías, etcétera.
ARTÍCULO 9º.- El uso de las áreas privativas es exclusivamente residencial; por lo tanto queda prohibido introducir, colocar o instalar en las áreas privativas, sin la autorización previa y por escrito del administrador:
a) Aparatos o instrumentos peligrosos, substancias explosivas, corrosivas, inflamables, malolientes o que provoquen molestias a terceros.
b) Aparatos o instrumentos que produzcan vibraciones, ruidos o impactos molestos a terceros.
c) Animales no autorizados por el Consejo Directivo.
d) Salas de juego abiertas al público, planteles de enseñanzas, reuniones, públicas, clubes sociales, sindicatos, clubes nocturnos, bares, centros de espectáculos, o cualesquiera otro uso distinto al permitido y que a juicio del Consejo Directivo sea inconveniente o perjudicial para el desarrollo o para alguno o varios de sus ocupantes.
e) Oficinas, comercios o negocios, aún de los de carácter temporal, salvo autorización previa y por escrito del Consejo Directivo y que sean permitidos por las leyes aplicables.
ARTÍCULO 10º.- Cada propietario es responsable de celebrar los contratos de prestación de servicios telefónicos, de suministro de energía eléctrica, de agua, de drenaje y de otros servicios que se requieran, así como de cubrir los impuestos prediales de su área privativa así mismo deberá pagar los impuestos prediales de las áreas comunes de acuerdo a la proporción del área privativa que tenga cada propietario y de cualquier otro tipo que le correspondan, en su parte proporcional, en los términos de las leyes respectivas y de este Reglamento.
ARTÍCULO 11º.- Los propietarios de áreas privativas son responsables del incumplimiento de ellos a las obligaciones establecidas en la Ley, en el presente Reglamento, el Reglamento de Diseño y Construcción, el Reglamento de Buena Vecindad o de los Reglamentos que expida la Asamblea. Los daños y perjuicios que se causen al Condominio se regirán por las disposiciones del Título y de este Reglamento.
CAPÍTULO II
EN RELACIÓN A LOS BIENES Y SERVICIOS COMUNES
ARTÍCULO 12º.- Al ocupante o condómino que incumpla con sus obligaciones incluyendo el pago de las cuotas y demás gastos e inversiones aprobadas previamente por la Asamblea o por el Consejo Directivo, o incurran en las prohibiciones o restricciones contenidas en la Ley, en el presente Reglamento, el Reglamento de Diseño y Construcción, el Reglamento de Buena Vecindad y o en aquellos que expida la Asamblea, se le suspenderá el derecho de uso de las áreas, bienes y servicios comunes del Condominio hasta que cumpla, independientemente de aplicársele los procedimientos y sanciones a que se refiere el Título V del presente Reglamento.
El Consejo Directivo estará facultado para determinar directamente o a través de las opiniones de peritos a quienes consulte, los daños y perjuicios que deberán pagarse por el condómino responsable del incumplimiento.
ARTÍCULO 13º.- El derecho común de cada propietario será proporcional al porcentaje de indiviso que su propiedad privativa represente respecto del proyecto en su totalidad en los términos de la Escritura Constitutiva, mas la votación en las asambleas se les considera un voto por cada condómino en razón a tratarse de una Asociación Civil.
El derecho sobre los bienes comunes que se aporten al presente Régimen es inseparable del derecho de propiedad privativa, por lo que sólo podrán enajenarse, cederse, transmitir su uso y goce temporal o gravarse conjuntamente.
ARTÍCULO 14º.- Cada ocupante o condómino podrá servirse de los bienes comunes generales y gozar de los servicios e instalaciones generales obligándose a usarlos conforme a su naturaleza, horario y su destino ordinario, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás propietarios que conforme a la Escritura Constitutiva tengan derecho de exclusividad sobre los mismos.
A las áreas comunes de uso restringido para el administrador y su personal y el Consejo Directivo, únicamente tendrán acceso a las mismas, el personal que autorice el Consejo Directivo o el Administrador según sea el caso.
ARTÍCULO 15º.- Los bienes comunes no serán objeto de acción divisoria o de venta, salvo los casos exceptuados por la Ley. Sin embargo, los propietarios podrán explotarlos cuando lo autorice la Asamblea en los términos del presente Reglamento.
ARTÍCULO 16º.- La transportación por las áreas comunes de basura, equipo, muebles, instrumentos de trabajo, aparatos o de cualquier otro objeto material, se regirá de acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Diseño y Construcción, el Reglamento de Buena Vecindad, o los Reglamentos que expida la Asamblea.
ARTÍCULO 17º.- Queda prohibido colocar anuncios o placas sobre los bienes comunes o las paredes que den frente a las áreas comunes.
Las placas que se instalen, deberán hacerse con el proceso, calidad y especificaciones que señale el Reglamento de Diseño y Construcción, o las que sean aprobadas por escrito por el Consejo Directivo.
ARTÍCULO 18º.- En cuanto a los bienes comunes del condominio y todos aquellos bienes comprendidos en las áreas comunes, no podrán modificarse o pintarse en forma alguna sin autorización previa del Consejo Directivo o del Administrador; tampoco podrán colocarse anuncios ni abrir puertas, ventanas o huecos en las ya existentes, salvo la autorización previa y por escrito de la Asamblea y de acuerdo al Reglamento establecido.
ARTÍCULO 19º.- Ningún condómino, ocupante o usuario deberá ocupar u obstaculizar los bienes o áreas comunes, dejar objetos o desperdicios en los mismos ni utilizar de manera permanente las áreas destinadas a estacionamiento de vehículos visitantes. En todo caso, el Administrador gozará de facultades necesarias para exigir el cumplimiento de esta disposición.
ARTÍCULO 20º.- Los propietarios no podrán por si mismos o a través de terceros, emprender ni realizar obra alguno en los bienes o áreas comunes o instalaciones generales.
CAPÍTULO III
EN RELACIÓN A LAS CUOTAS Y APORTACIONES
ARTÍCULO 21º.- Todos los condóminos están obligados a pagar las cuotas ordinarias del Condominio y las inversiones, mejoras o adiciones que el mismo requiera, en la forma, términos y condiciones que determine la Asamblea o el Consejo Directivo.
Los gastos ordinarios se referirán y se relacionarán con los servicios de administración, operación, supervisión, vigilancia, limpieza, seguridad, mantenimiento y conservación de los bienes y servicios comunes, sistema de riego, jardines, servicios de agua, de electricidad, etc. y a los impuestos, derechos o contribuciones derivados de dichos bienes o servicios mencionados.
El Consejo Directivo no puede imponer cargas económicas a los condóminos y solamente debe ejercer de la mejor manera posible los montos que la Asamblea haya aprobado en lo general o en lo particular.
Las inversiones, mejoras o adiciones del condominio serán aquéllas que se traduzcan en el mejoramiento de alguno o varios de los servicios o bienes comunes o en la adquisición de determinados bienes o equipo que:
a) Constituya un aumento en el valor del proyecto en su totalidad.
b) Mejore su apariencia.
c) Mejoren su uso y funcionamiento.
Por principio todos los gastos hechos por los condóminos son y serán en beneficio de todos, si hubiere el caso en que una obra o servicio es sólo para un grupo de ellos, debe ser analizado y aprobado específicamente por la Asamblea.
Las cuotas que deberán cubrir los propietarios serán de dos clases principales:
a) Cuotas ordinarias que se destinarán a cubrir los gastos ordinarios mencionados. Mediante las cuotas ordinarias se constituirá un fondo revolvente que en ningún caso será inferior al equivalente de tres meses del presupuesto anual de gastos ordinarios aprobado por la Asamblea y que se restituirá mediante los pagos mensuales de los propietarios. , que sean decretados por el Consejo Directivo, En situaciones extraordinarias.
b) El Consejo Directivo podrá modificar el presupuesto anual aprobado por la Asamblea, cuando por inflación, devaluación de moneda, mandamiento de Autoridad competente o en general cuando exista causa suficiente a juicio del propio Consejo Directivo.
Queda establecido que las cuotas ordinarias o extraordinarias deberán ser pagadas por los condóminos en relación a la participación que dada condómino tenga y nó a cada lote de terreno, mientras no haya construcciones en los lotes. Al momento de realizar cualesquier construcción sobre el lote o lotes propiedad de los condóminos, éstos pagarán una y media veces las cuotas que por su participación les corresponde a los lotes sin construcciones, tomando como base la superficie que debe en razón a los metros cuadrados de terreno. En el caso de fusión de lotes la suma de los metros cuadrados determinara la cantidad de sus cuotas.
ARTÍCULO 22º.- El acta de Asamblea en la que se acuerde el pago de cuotas, o en la que se aprueben los gastos ya efectuados, protocolizada ante Notario Público, será titulo ejecutivo, sin perjuicio que la Asamblea que acuerde lo anterior, apruebe que se suscriban títulos de crédito de los denominados Pagarés, o se otorguen otro tipo de garantías para garantizar el pago de dichas cuotas o gastos. En cada caso el Consejo Directivo o el Operador podrán ejercitar las acciones legales que correspondan contra el o los propietarios morosos, bastando al efecto la exhibición del Acta protocolizada.
Para los efectos del párrafo anterior, cuando el condómino no cumpla con el pago de tres cuotas ordinarias, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos hasta en subasta pública, respetándose el de preferencia o el del tanto, en su caso. El ejercicio de esta acción será resuelta en asamblea especial de condóminos por acuerdo aprobatorio de quienes representen un mínimo del 75% de los votos de los propietarios, excluyendo al condómino moroso o infractor, quien deberá ser convocado a asistir a la Asamblea que resuelva este asunto, con el objeto de que exprese lo que a su derecho convenga.
ARTÍCULO 23º.- Los gastos comunes y las inversiones se distribuirán entre los propietarios del Condominio de acuerdo con los porcentajes de participación aplicables en cada caso, establecidos en esta Escritura Constitutiva.
ARTÍCULO 24º.- En todos los casos en los que los condóminos paguen sus cuotas, el Administrador otorgará el recibo correspondiente, mismo que deberá reunir los requisitos legales y fiscales que conforme a las leyes corresponda, siendo tal recibo el único comprobante de pago.
ARTÍCULO 25º.- En caso de que por acuerdo de la Asamblea se exploten por cualquier título legal algunos bienes y servicios comunes, los ingresos provenientes de tal explotación se aplicarán al pago de los gastos mencionados en beneficio de todos los propietarios.
ARTÍCULO 26º.- Todos los ingresos que reciba el Administrador por cuenta del condominio y/o de los condóminos en los términos que anteceden deberán invertirse, mientras no sean aplicados, en valores de renta fija, a favor del Consejo Directivo en una institución de crédito autorizada o en certificados de la Tesorería de la Federación según lo considere conveniente el propio Consejo Directivo.
ARTÍCULO 27º.- Los propietarios deberán pagar en forma semestral, anual o con la periodicidad que fije el Consejo Directivo, en el lugar y en la forma que determine la Asamblea, las cuotas que les correspondan para restituir el fondo para gastos comunes; las cuotas de inversión deberán pagarse por todos los propietarios en el lugar mencionado en la fecha y términos En cada caso de gestión de cobro, el Consejo Directivo, o el Administrador, fijarán una cantidad por gastos de cobranza.
Las cuotas ordinarias o de inversión no cubiertas oportunamente, causarán intereses moratorios que serán calculados aplicando al saldo insoluto la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE) vigente en la fecha del incumplimiento, hasta que hayan sido totalmente liquidadas, independientemente de las sanciones a que se hace mención en el Título V de éste Reglamento.
ARTÍCULO 28º.- Los adeudos por cuotas seguirán siempre al dominio de las respectivas áreas privativas, aunque se transmitan a terceros y gozarán en su caso del privilegio que establece el Artículo 2885 del Código Civil del Estado de Nuevo León, sobre cada inmueble y sobre los muebles y otros objetos que se encuentren en él y que pertenezcan al propietario aquél.
ARTÍCULO 29º.- Ningún propietario podrá sustraerse de las obligaciones que le imponen las disposiciones anteriores, aún cuando renuncie al derecho de usar determinados bienes o servicios comunes; cualquier estipulación que contravenga esta disposición será nula y por lo tanto no surtirá efecto legal alguno.
TÍTULO SEGUNDO
DE LA ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO
ARTÍCULO 30º.- La administración y operación del condominio estará a cargo de la persona física o moral que designe y contrate el Consejo Directivo.
El Consejo Directivo designará y contratará a el Administrador, quien deberá ser persona física o moral con suficiente solvencia moral y económica y experiencia en la realización de las actividades que en su caso le corresponda a juicio del Consejo Directivo.
Hecha la contratación, se informará a la Asamblea de dicha circunstancia. En caso de que el Administrador renuncie a su cargo o cuando a juicio del Consejo Directivo las gestiones de aquel no sean suficientemente satisfactorias para los intereses de los propietarios, el Consejo Directivo, en ejercicio de sus facultades, efectuará la liquidación que corresponda y en su caso de inmediato nombrará un nuevo Administrador del Condominio.
ARTÍCULO 31º.- Son facultades y deberes del Administrador:
a) Cumplir con las disposiciones de la Ley, del presente Reglamento, del Reglamento de Diseño y Construcción, del Reglamento de Buena Vecindad y hacerlas cumplir por los propietarios, ocupantes o usuarios del condominio.
b) Ejecutar los acuerdos de la Asamblea de Condóminos y las del Consejo Directivo.
c) Mantener en óptimas condiciones de operación y funcionamiento los bienes y equipo del Condóminos. Atender a la conservación, limpieza, vigilancia de los bienes e instalaciones comunes.
d) Recaudar de los propietarios las cuotas y aportaciones aprobadas por la Asamblea, entregando el recibo correspondiente.
e) Aplicar correctamente los ingresos del condominio.
f) Rendir un informe de su gestión al Consejo Directivo, cuando este lo solicite.
g) Proponer al Consejo Directivo las reformas que considere necesarias al presente reglamento, al Reglamento de Diseño y Construcción y al Reglamento de Buena Vecindad y al CAAP (Comité de Asesoría Arquitectónica de Propietarios).
h) Llevar la contabilidad del condominio, apoyándose en personal o despacho contable recomendado por el Consejo Directivo.
i) Tener en custodia el Testimonio de la Escritura Constitutiva del Régimen de Condominio y sus reformas, en su caso; llevar un libro de actas para Asambleas y otro para el Consejo Directivo y un libro de condóminos y ocupantes.
j) Informar por escrito semestralmente al Consejo Directivo sobre las cuentas y actividades de su ejercicio y elaborar un presupuesto de gastos anualmente.
k) Representar con facultades para pleitos y cobranzas al conjunto de propietarios en os asuntos comunes relacionados con el condominio, para proceder sin que eso sea limitativo incluso en contra del o los propietarios u ocupantes que incumplan a cualquiera de sus obligaciones con todas las facultades generales y las especiales que requieran cláusula especial conforme a la Ley, ante toda clase de Autoridades Administrativas, Judiciales, del Trabajo o de cualquier otra índole, incluyendo las facultades para promover y desistirse de los juicios de amparo. Así mismo y si el Administrador es persona moral, éste deberá designar un representante legal con facultades expresadas de pleitos y cobranzas para asuntos laborales en los términos de los Artículos 11 y 897 de la Ley Federal del Trabajo.
l) Suspender el derecho de uso respecto de las áreas, bienes y servicios comunes a aquellos ocupantes, propietarios o usuarios que incumplan con sus obligaciones, o con las prohibiciones o restricciones impuestas por la Ley, por el presente Reglamento, el Reglamento de Diseño y Construcción y el Reglamento de Buena Vecindad.
m) En los casos de extrema urgencia, el Administrador podrá tomar las medidas necesarias para proteger los intereses de los propietarios, debiendo justificar ante la Asamblea o el Consejo Directivo la necesidad y el alcance de las medidas adoptadas a la mayor brevedad posible.
n) Recabar de los propietarios de las cuotas que les corresponden y pagar los impuestos, gastos de servicios públicos, honorarios, sueldos y en general todas aquéllas erogaciones que correspondan al condominio. Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las facultades del Administrador, serán competencia del Consejo Directivo.
ARTÍCULO 32º.- Las disposiciones que dicte el Administrador y las medidas que tome dentro de sus facultades, serán obligatorias para todos los propietarios, ocupantes o usuarios del condominio, a menos que el Consejo Directivo las modifique.
ARTICULO 33º.- Al Administrador le está prohibido celebrar contratos con terceras personas por un plazo mayor de un año, en los cuales se provea con productos o servicios a las áreas comunes, excepto en los casos que autorice expresamente el Consejo Directivo.
Así mismo, le estará prohibido incurrir en gastos adicionales para mejoras de capital en bienes comunes que representen mas de un 5% (cinco por ciento) del presupuesto mensual de gastos, salvo que el Consejo Directivo los apruebe previamente y por escrito.
ARTÍCULO 34º.- El Administrador otorgará fianza u otra garantía por el equivalente al monto del fondo revolvente. El Consejo Directivo juzgará la aceptación de las garantías diversas a la fianza y determinará, en su caso, el monto de esta.
Queda entendido que el administrador no podrá sustraerse de sus obligaciones hasta en tanto el Consejo Directivo haya nombrado nuevo Administrador del condominio. El incumplimiento de esta disposición dará lugar al Consejo Directivo para ejecutar la garantía que haya sido otorgada por el Administrador responsable y para cobrar además de inmediato los daños y perjuicios originados en tales circunstancias. En todos los contratos que celebre el Consejo Directivo de cada Administrador deberá insertarse literalmente este Artículo.
TÍTULO TERCERO
DEL CONSEJO DIRECTIVO
ARTÍCULO 35º.- El Consejo Directivo será el representante de los propietarios en los asuntos relacionados con los bienes, áreas y servicios comunes del condominio.
Anualmente, la Asamblea nombrará un Consejo Directivo integrado por el número de personas que designe la Asamblea y, si se estima necesario, sus respectivos suplentes. Los miembros del Consejo Directivo deberán ser propietarios del condominio o representantes debidamente acreditados de personas morales propietarias en los términos de este reglamento, y que estén el corriente en el pago de sus cuotas.
Los puestos del Consejo Directivo tendrán un carácter honorario, es decir no tendrán remuneración ni contraprestación económica.
El Consejo Directivo o un 15%-cinco por ciento de condóminos podrán convocar a una Asamblea General, en cuya convocatoria deberá establecerse el Orden del Día, la fecha, hora y lugar a celebrarse la Asamblea y publicarse la Convocatoria en un Periódico de los de mayor circulación en la Localidad.
Los Consejeros designarán, en la primera Junta que celebren, a su Presidente, Secretario y Tesorero. A esta Junta convocará el miembro cuyo apellido paterno sea el primero en orden alfabético.
ARTÍCULO 36º.- Además de las considerada en otros capítulos de este Reglamento, el Consejo Directivo tendrá las siguientes facultades y obligaciones:
a) Interpretar el presente Reglamento y expedir el correspondiente Reglamento de Diseño y Construcción y el Reglamento de Buena Vecindad. El Consejo Directivo podrá proponer a la Asamblea cualquier modificación que considere necesario a los citados ordenamientos, para su aprobación.
b) Contratar los servicios del Administrador y en su caso vigilar que las funciones de éstos se apeguen a la Ley, al presente Reglamento, al Reglamento de Diseño y Construcción, al Reglamento de Buena Vecindad y, a otros manuales o reglamentos y a los Contratos respectivos.
Cumplir y hacer cumplir las resoluciones de la Asamblea.
Presentar a la Asamblea anualmente un informe de sus actividades y de la situación financiera del condominio, así como el presupuesto de gastos para el siguiente ejercicio, proponiendo en su caso la forma en que deba ser cubierto por los propietarios. Estos documentos deberán quedar a disposición de los propietarios con una anticipación de cinco días a la fecha de la Asamblea Ordinaria que conocerá de estos asuntos.
c) Convocar a las juntas de Asamblea Ordinarias o Extraordinarias mediante notificación a los propietarios del Régimen de Condominio, de acuerdo al Artículo 41º. del presente Reglamento.
ARTÍCULO 37°.- El Consejo Directivo tomará sus acuerdos por mayoría de votos, teniendo el Presidente en todos los casos voto de calidad.
Sus reuniones deberán integrarse por lo menos con la mayoría de sus miembros en su primera o ulterior convocatorias, y sus acuerdos deberán insertarse en el libro respectivo y serán firmados por lo menos por la mayoría de los Consejeros que concurran. Durará en sus funciones hasta que la Asamblea revoque su nombramiento y las personas designadas por sustituirlos tomen posesión de sus cargos. En caso de renuncia de alguno de los Consejeros o en caso de incapacidad, el propio Consejo Directivo designará al sustituto que en su caso será ratificado en su nombramiento por la primera Asamblea que se celebre.
ARTÍCULO 38º.- El Consejo Directivo, para el ejercicio de sus funciones gozará de las siguientes facultades:
a) PODER GENERAL PARA PLEITOS Y COBRANZAS, para representar a los condóminos con todas las facultades generales y las especiales que requieran cláusula especial conforme a la Ley sin limitación alguna en los términos de los Artículos 2448 y 2481 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León y sus correlativos 2554 y 2587 del Código Civil Federal. En consecuencia el Consejo Directivo queda facultado para representar a los condóminos ante personas físicas, morales y ante toda clase de Autoridades de cualquier fuero, sean judiciales (Civiles o Penales) Administrativas o del Trabajo, tanto del orden federal como local, en toda la extensión de la República en juicio o fuera de él; promover toda clase de juicios de carácter Civil, Penal o Laboral, incluyendo el juicio de amparo, seguirlos en todos sus tramites y desistirse de ellos; interponer recursos contra autos interlocutorios y definitivos y contra acuerdos, autos incidentales, resoluciones interlocutorias y laudos; contestar las demandas que se interpongan en contra de los Poderdantes; formular y presentar querellas, denuncias o acusaciones y coadyuvar con el Ministerio Público en procesos penales pudiendo constituir a la Sociedad como parte civil en dichos procesos y otorgar perdones cuando a su juicio el caso lo amerite; reconocer firmas, documentos y redarguir de falsos los que se presenten por la contraria, presentar testigos, ver presentar a los de la contraria, objetar su presencia, interrogarlos y repreguntarlos; articular y absolver posiciones, transigir y comprometer en árbitros y recusar Magistrados, Jueces y demás funcionarios judiciales, sin causa, con causa o bajo protesta de Ley, así como nombrar peritos. En los juicios o procedimientos laborales tendrá el Consejo Directivo la Representación Legal a que se refieren los Artículos 11, 692 Fracciones I y III, 694, 695, 786, 787 Fracciones I y VI, 899 en relación a lo aplicable con las normas de los Capítulos XII y XVII del Título Catorce, todos de la Ley Federal del Trabajo en vigor, con las atribuciones, obligaciones y derechos que en materia de personalidad se refieren dichos dispositivos legales.
En consecuencia el Consejo Directivo, en representación de los propietarios podrá comparecer a juicio laboral con todas las atribuciones y facultades que se menciona en los incisos a), c) y d) de éste instrumento, en lo aplicable y además podrá en nombre de la empresa absolver posiciones, transigir o convenir con la parte actora obligándose los propietarios a lo convenido; podrá incurrir en representación de los condóminos a la Audiencia de Conciliación, Demanda y Excepciones y ofrecimiento y admisión de pruebas, con las atribuciones más amplias, ratificando los Poderdantes todo lo que el Consejo Directivo haga en tal Audiencia. Así mismo el Consejo Directivo queda facultado para intervenir en todo lo relativo a Contratos Individuales de Trabajo, Reglamento Interior de Trabajo, Contrato Colectivo de Trabajo, Comisiones Mixtas a que se refiere la Ley Laboral y tramites en materia del Trabajo.
b) PODER GENERAL AMPLÍSIMO PAA ACTOS DE ADMINISTRACIÓN, en los términos del párrafo segundo del Artículo 2448 del Código Civil del Estado de Nuevo León y su correlativo 2554 del Código Civil Federal, en consecuencia podrá administrar todos los bienes comunes del condominio.
Además, el Consejo Directivo tendrá la administración y toma de decisiones, en forma privativa, en todo lo concerniente a las relaciones obrero-patronales con facultad de imponer disciplinas, rescindir las relaciones individuales de trabajo, terminación de éstas y todos aquellos actos de carácter laboral que se refieren a la empresa poderdante.
Conferir Poderes General y Especiales con facultad de sustitución o sin ellas y revocarlos en cualquiera de los asuntos señalados en los incisos anteriores.
b) PODER GENERAL CAMBIARIO, en los términos de los Artículos 9º y 185 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, pudiendo en consecuencia otorgar, suscribir, aceptar, endosar y negociar títulos de crédito, a nombre de los Poderdantes con facultades de aval pero no de substitución.
TÍTULO CUARTO
DE LAS ASAMBLEAS DE PROPIETARIOS
ARTÍCULO 39º.- La Asamblea es el órgano supremo en los asuntos de interés común de los propietarios y deberá celebrarse cuando menos una vez al año en el Municipio de San Pedro Garza García, Nuevo León. Tendrá plenas facultades y poderes incluso para limitar, restringir o aumentar las facultades, poderes, deberes y responsabilidades que correspondan al Consejo Directivo o al Administrador.
El Seguro Social e Infonavit en las Asambleas no tendrá derecho de voto el propietario que no esté al corriente en sus cuotas, computándose los votos correspondientes a dicho propietario en beneficio de los demás que si estén al corriente, en la proporción que a cada uno corresponda según su porcentaje de indiviso. De la misma manera, el porcentaje de indiviso correspondiente al propietario que se encuentre en mora no se computará para efectos de determinación de quórum en las Asambleas.
ARTÍCULO 40º.- La Asamblea Ordinaria conocerá de los asuntos siguientes:
a) Del informe del Consejo Directivo.
b) Del informe de las cuentas del Administrador.
c) Del presupuesto anual de gastos.
d) De los fondos de reserva a fomento que se requieran para su operación.
e) Del nombramiento de nuevos miembro del Consejo Directivo o de la ratificación de los anteriores.
La Asamblea Ordinaria se reunirá por lo menos una vez al año a mas tardar el término del mes de Abril. Las convocatorias para Asambleas Ordinarias se harán por el Consejo Directivo por medio de un aviso que se publicará por una sola vez en el Periódico Oficial del Estado o a falta de éste, en uno de los periódicos de mayor circulación en el área metropolitana de la Ciudad de Monterrey, Nuevo León, debiendo mediar entre la fecha de publicación y el día señalado para la celebración de la Asamblea ocho días por lo menos o treinta días como máximo.
En los casos de convocatoria para Asambleas Ordinarias, el Consejo Directivo pondrá a disposición de los propietarios un ejemplar de su informe y de las cuentas del Administrador, con una anticipación no menor de cinco días a la fecha de celebración de la Asamblea.
ARTÍCULO 41º.- La Asamblea Extraordinaria conocerá de todos los asuntos que no estén comprendidos dentro de la competencia de las Asambleas Ordinarias y de los que conforme a la Ley o al presente Reglamento requieran de una mayoría especial de propietarios o de votos.
La Asamblea Extraordinaria se reunirá cuando sean convocados al efecto por el Consejo Directivo o por condóminos que representen por lo menos el 51%-cincuenta y un por ciento de los votos.
ARTÍCULO 42º.- Las convocatorias para las Asambleas Extraordinarias, tanto las que realice el Consejo Directivo como las que realicen los propietarios, se regirán por las disposiciones del Artículo 41º en lo que sean conducentes.
ARTÍCULO 43º.- En las Asambleas los propietarios podrán hacerse representar mediante simple carta-poder firmada ante dos testigos. El administrador no podrá ser representante de algún propietario.
Cuando un área privativa perteneciere proindiviso a varias personas, éstas deberán nombrar un representante común para que asista y vote en cada Asamblea; sin el anterior requisito no podrá aceptarse la intervención de los copropietarios mencionados. El Consejo Directivo verificará el cumplimiento de esta disposición.
ARTÍCULO 44º.- Las Asambleas serán presididas por la persona que funja como Presidente del Consejo Directivo o a su falta la persona que la Asamblea elija. Actuará como Secretario la persona que el Presidente de la Asamblea designe.
La Asamblea designará dos escrutadores para que verifiquen si existe quórum para llevar a cabo la Asamblea, haciendo constar la certificación respectiva en el acta que al efecto se levante.
Para que una Asamblea se considere legalmente instalada, será necesario que estén presente o representados cuando menos el 51% de los propietarios en caso de primera convocatoria. En caso de segunda convocatoria, la Asamblea se considerará instalada cualquiera que sea el número de propietarios presente o representados.
ARTÍCULO 45º.- Cada condómino gozará del número de votos igual al porcentaje de indiviso que represente su propiedad privativa en el total del condominio, de acuerdo a la tabla de porcentajes de indiviso que se relaciona en la Escritura Constitutiva.
Cuando un sólo propietario represente mas del 50% de los votos, se requerirá además el 51% de los votos restantes para que los acuerdos por mayoría tengan validez.
ARTÍCULO 46º.- Salvo que por disposición de la Ley o de este Reglamento se exija una mayoría especial o se requiera la unanimidad, los asuntos se resolverán en Asambleas reunidas en primera convocatoria por mayoría absoluta de votos de los propietarios, entendiéndose por mayoría la que se forme con más del 51% de los votos del total de propietarios en condominio.
Tratándose de Asambleas que se celebren en virtud de segunda convocatoria, las decisiones se tomarán por mayoría general, es decir, por la mayoría de los votos de los propietarios presente o representados.
ARTÍCULO 47º.- Se requiere una mayoría especial del 80% de los votos y de las tres cuartas partes del número de propietarios para:
a) Modificar el destino general del condominio y en especial de las áreas privativas.
b) Establecer el carácter común de otros bienes.
c) Para modificar la Escritura Constitutiva del condominio.
Se necesita una mayoría especial del 75% del número de condóminos para modificar el presente Reglamento.
Las mayorías especiales antes mencionadas serán requeridas aún en el caso de Asambleas celebradas en virtud de segunda o ulterior convocatoria.
ARTÍCULO 48º.- Cualquier disidente o ausente podrá oponerse judicialmente a las resoluciones de la Asamblea que viole la Ley, la Escritura Constitutiva o el Reglamento de Condominio y Administración, dentro de los 30 días que sigan al de la Asamblea.
La oposición no suspende la ejecución de los acuerdos impugnados.
ARTÍCULO 49º.- Las resoluciones legalmente adoptadas en las Asambleas obligarán a todos los propietarios, incluso a los ausentes o disidentes.
Las actas que se levanten con motivo de la celebración de Asambleas, debidamente protocolizadas ante Notario Público, constituirán título ejecutivo, correspondiendo al Consejo Directivo el ejercicio de las acciones legales que correspondan y se deriven de cualquier modo de las citadas resoluciones.
ARTÍCULO 50º.- De toda Asamblea se levantará acta que deberá consignarse en el libro respectivo y que será firmada por el Presidente, el Secretario y los Escrutadores. El Presidente y el Secretario podrán, indistintamente, expedir copias certificadas de las citadas actas, así como de las propias actas de las Juntas de Consejo Directivo.
ARTÍCULO 51º.- Los condóminos podrán consultar los libros de actas y tendrán derecho a exigir, a su costa, copias simples o certificadas de las actas y demás documentos de cualquier Asamblea.
TÍTULO QUINTO
DAÑOS Y PERJUICIO
Flexibles pago anticipado en descuento
ARTÍCULO 52º.- En todos los casos de incumplimiento por parte de alguno de los condóminos, a las obligaciones que les corresponden conforme al presente Reglamento o de la Ley, El Consejo Directivo, en ejercicio de las facultades consignadas en el Artículo 38º, exigirá al propietario responsable el pago de daños y perjuicios.
En caso de incumplimiento de algún propietario o condómino a su obligación de pagar las cuotas ordinarias de inversión fijadas por la Asamblea o por el Consejo Directivo conforme al presente Reglamento, los daños y perjuicios se fijarán sobre la base de un 50% adicional de la deuda original mas sus intereses o recargos correspondientes, desde la fecha en que debió efectuarse su pago hasta la fecha en que éste efectivamente se realice.
En caso de que el incumplimiento se refiera a cualesquiera otra de las obligaciones de hacer o no hacer consignadas por la Ley o por este Reglamento, ocasionando por consecuencia daños y perjuicios, el pago de los mismos se calculará y hará exigible tomando en cuenta el importe determinado por perito designado por el Consejo Directivo, de los daños ocasionados y el costo de la reparación de los mismos para dejar las cosas en el estado en que se encontraban antes del incumplimiento, adicionado a los conceptos mencionados un 50% del valor pericial citado.
ARTÍCULO 53º.- El pago de los daños y perjuicios deberá efectuarse en un plazo no mayor de tres días contados a partir de la fecha en que el propietario responsable sea requerido por el Consejo Directivo. La falta del pago oportuno de los daños y perjuicios determinados por el Consejo Directivo, ocasionará adicionalmente la obligación de cubrir intereses arriba de los que el momento del pago estén vigentes para operaciones de descuento bancario desde la fecha en que el pago fuere exigible.